El mercado de oficinas. Lo que pasa por la cabeza de tu cliente

21-11-2017 Categorías: Notas técnicas

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COMO EN CUALQUIER NEGOCIO, ENTENDER LO QUE LE PASA A TU CLIENTE ES CLAVE

El momento actual del mercado de oficinas: una potente oferta frente a una demanda que no se puede calificar de robusta, exige a los propietarios un mayor esfuerzo a la hora de diferenciar y aportar calidad a sus edificios. Ello es ineludible si quieren mantener unos determinados niveles de renta e incrementar el valor patrimonial de los activos en cuestión.

Todo lo relacionado con la calidad del aire interior se ha revelado como una importante área de valor para los propietarios, ya que les permite accionar palancas muy apreciados por sus clientes (usuarios de oficinas), incidiendo en una menor tasa de vacío y rentas más elevadas.

PRINCIPALES TENDENCIAS / HITOS QUE AFECTAN LA ORGANIZACIÓN DEL TRABAJO:

TECNOLOGÍA: La mayor disrupción que genera la tecnología, desde el punto de vista del propietario, es que permitirá a empleados de sus clientes trabajar desde fuera de la oficina (sus casas) y una mayor movilidad de estos en los espacios. Las consecuencias en utilización de metros son claras.

COMPROMISO (CLIMA LABORAL): Un tercio de los trabajadores se sienten o muy poco o nada comprometidos con sus empresas. Problema muy extendido en Europa, con especial incidencia en España. Mayúscula preocupación por parte de RRHH.

HÁBITOS: Los modos tradicionales de trabajo están mutando a hábitos, más colaborativos, menos presenciales, con menor jerarquía. Tendencia que se acentuará en la medida que los “millennials” ganen peso.

BIENESTAR Y SALUD: Banderín de enganche de cada día más empresas porque refleja los valores corporativos, mejora la productividad (más salud, menos absentismo) e incrementa la motivación y el compromiso. (La salud es una de las palancas más potentes).

CONSECUENCIAS INMOBILIARIO DE OFICINAS

No es descabellado aventurar que las empresas usuarias necesiten menos m2, si bien de mayor calidad y que estén dispuestas a pagar rentas más altas por ellos. Por eso y volviendo al primer párrafo del escrito, es más importante que nunca la diferenciación y la calidad de los activos.
En esta situación, los propietarios han de exprimir sus inmuebles al máximo para que, al margen de la ubicación, estos proyecten el mayor atractivo posible.

LA CALIDAD DEL AIRE DIFERENCIA LOS ACTIVOS

Paradójicamente para las compañías usuarias, sus oficinas serán más importantes para, entre otras cosas, exhibir y comunicar sus valores. Convirtiéndose también estas en una herramienta esencial para motivar e interactuar con sus trabajadores, y propiciar un tipo de trabajo más colaborativo. Así, la importancia operativa de las oficinas en el desarrollo de la estrategia de la empresa será mayor.

En este proceso de poner en valor y reflejar los valores de la marca, todo lo relacionado con la salud y bienestar es capital. La proposición de valor del edificio sano es sencillamente potentísima. Como vemos a continuación el terreno está abonado para ello:

CALIDAD DE AIRE Y MEJORES PRÁCTICAS INMOBILIARIAS

En la búsqueda de los propietarios por aportar más valor a sus clientes y obtener mayor rentabilidad por ello, la calidad del aire ya está confirmada como un aspecto clave. Analizando las EPRA Best Practice Recommendations (utilizadas hoy en día por los principales propietarios), vemos que poner adecuadamente en valor los valores de un Edificio Sano les ayudará en tres de los cuatro apartados:

Best Practice Recommendations (EPRA)
  • Indexation: No Aplica.
  • Aumento o disminución tasas de vacío: Proyectar un activo más deseable/atractivo en el sentido que es un edificio más saludable influirá en este apartado.
  • Aumento / disminución de los gastos no recuperables del activo: La tecnología consigue mejorar la calidad del aire permitiendo reducciones en los gastos energéticos / operativos de los inmuebles. Dichos costes son por tanto menores, se repercutan o no.
  • Renegociación de rentas con inquilinos existentes: Es evidente que una mejora (upgrade) del aire interior de un edificio de oficinas es un factor a tener muy en cuenta a la hora de negociar las rentas con un inquilino.

CONCLUSIONES:

Un inmueble con un mayor nivel de calidad de aire es más valioso e indis-pensable para su ocupante y eso automáticamente convierte a dicho activo en uno más líquido y rentable para su propietario.
Si la base de todo negocio pasa por interpretar correctamente lo que pasa por la cabeza de tu cliente, creemos que se abre una importante ventana de oportunidad para aquellos proyectistas que se apalanquen más en conceptos como calidad de aire interior, salud y bienestar ya que el terreno por parte de sus potenciales clientes está más que abonado.


“Se abre una importante ventana de oportunidad para aquellos proyectistas que se apalanquen más en conceptos como calidad de aire interior.

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