en COVID-19, Notas técnicas

Mirar el futuro suele ser un ejercicio arriesgado en cualquier actividad. Sin embargo,  hasta hace poco tiempo, se consideraba que el inmobiliario de oficinas era un negocio  en el que la posibilidad de predecir su evolución era menos incierta.

Dicha teoría se fundamenta en que un activo de oficinas puede ser económicamente  competitivo durante mucho tiempo, con, a priori, menos factores externos que puedan  alterar ese statu quo.

En los últimos doce meses se ha desarrollado una situación con el potencial de  transformar el mercado de oficinas, como ninguna otra cosa lo ha hecho en los últimos  70 años. La pandemia que estamos viviendo está, indudablemente, alterando nuestra  percepción de las cosas, tanto en el plano personal como en el profesional. El cómo  evolucione en los próximos meses la situación de Salud Pública marcará la intensidad y duración de dichos cambios.

“The first wealth

is health”

Ralph Waldo Emerson

Nueva sensibilidad, nuevos hábitos.

Pocas cosas son más temidas por los directivos que sus consumidores cambien  de hábitos y más si eso es debido a razones de fuerza mayor y salud. Estas cosas raramente ocurren, pero a veces se posa el cisne negro en nuestro estanque. En los  últimos meses han calado varios factores en la opinión pública que están cambiando  como serán percibidos los inmuebles de oficinas en un futuro próximo.

Salud Pública

Hasta hace unos meses una gran mayoría no sabía lo que significaba. Hoy en día se  conoce de primera mano. Sus impactos no son una cosa lejana, sino, más bien, una  amenaza muy cercana y que nos afecta todos los días.

Aire Interior

Se ha confirmado que es el principal vector de contagio, por encima del contacto u  otros. Hasta hace muy poco, cuando se hablaba de contaminación, normalmente  era en relación con el aire exterior. Ese no será el caso a partir de ahora. Todo el mundo es consciente que pasamos el 90% de nuestro tiempo en interiores y que el aire interior es el principal vector de infección en los episodios pandémicos.

Flexibilidad a los trabajadores

 

Es como una droga, una vez probada es casi imposible quitarse de ella. Si se piensa fríamente, se ha cruzado un punto de no retorno y será imposible volver, en el contexto relaciones empleador / trabajador, a una situación gemela a la prepandémica. Además, según una amplia mayoría de expertos en RRHH, esto ha derivado en una mayor madurez transversal de las plantillas. Por lo que es muy difícil que las empresas quieran prescindir de este activo; volver a debates sobre controles y registros presenciales suena a siglo XX.

Teletrabajo

 

El reto no es teletrabajo sí o no. La dificultad residirá en gestionar bien los nuevos modelos de actividad, valorando y remunerando adecuadamente a las personas.

Todo lo anterior tendrá un impacto en las oficinas, tanto en la organización del  trabajo como en el atractivo y la confianza que los espacios puedan proyectar. Este  segundo aspecto es clave. A medio plazo, la vigencia del espacio de oficinas vendrá  marcada porque los trabajadores quieren pasar tiempo en él, que sea una experiencia  estimulante para ellos, estar con los compañeros, desarrollar diferentes tipos de  labores, propuesta de valor saludable, facilidades tecnológicas, etc.

Evolución de la Salud Pública

Todo el mundo es consciente que pasamos el 90% de nuestro tiempo en interiores y que el aire interior es el principal vector de infección.

Una variable esencial es la evolución de la Salud Pública.  La magnitud que puedan ocurrir episodios similares al actual no es baja. Los  principales epidemiólogos son claros en que el caldo de cultivo sigue ahí. No hay que  olvidar que en los últimos 15 años han ocurrido 6 episodios pandémicos incluyendo  el COVID-19 (Gripe Aviar, SARS, Zika, Ebola, MERS).

Recientemente Ursula Von der Leyen declaró que la UE debe estar preparada para  afrontar una Era de Pandemias. Llegando a declarar “El riesgo sigue ahí” (Expansion  2/3/21).

En lo concerniente a poner una fecha de fin a la situación actual, los virólogos son muy  claros en que esto no es un interruptor on / off y que la cruda realidad es que el COVID  está aquí para quedarse. Basan su afirmación en los siguientes puntos:

  • Fácil transmisión.
  • Nuevas variantes.
  • Límites / lentitud vacunas.

Todo esto implica que el COVID o similares seguirán presentes muchos años, de  hecho, la mayoría de los virólogos sostienen que la situación mutará de “Pandémica a  endémica”. Es decir, está presente de manera continuada, pero es controlable como la  gripe. La prevalencia y afectados variará por zonas geográficas y en función del grado  de preparación o prevención. En este escenario, gana puntos la propuesta de valor del  edificio sano, ya que sorteará mejor la nueva realidad endémica.

En los últimos

15 años han ocurrido

6 episodios pandémicos

¡Es el aire, estúpido!

En los últimos meses se ha podido constatar que el vector de contagio más poderoso  son los aerosoles en suspensión en ambientes interiores.

De hecho este tema ha tenido sus dosis de polémica, ya que expertos y diferentes  publicaciones científicas (Nature entre ellas) han manifestado de manera muy  explícita que la limpieza y desinfección no dejan de ser disciplinas cotidianas, pero  su rol en reducir los contagios no es importante y han planteado que si se hubiera  invertido gran parte del dinero gastado en las intensísimas limpiezas llevadas a cabo,  en mejorar la ventilación, filtración y la calidad de aire general en los edificios, nos  habría ido mucho mejor.

Lo que está claro, hoy en día, es que mejorar las instalaciones es ciertamente mucho  más efectivo contra el COVID o similares y es una iniciativa a medio y largo plazo que  queda y mejora de manera permanente el edificio.

Nos hubiera ido mucho mejor si hubiéramos invertido en la calidad del aire en los edificios.

Reposicionar.

Cambio de paradigma en las Oficinas.

Reposicionar es volver a replantear una marca o producto en la mente del  consumidor. En un contexto inmobiliario implica de manera fundamental a los  inmuebles pertenecientes a una marca.

Las nociones básicas de marketing inciden que las razones más importantes para  contemplar un reposicionamiento son los potenciales cambios en los hábitos y  actitudes de los consumidores.

Creemos que los cambios que están ocurriendo son de una magnitud tan grande, que  la Industria debe reflexionar de manera muy seria como amoldarse y como ser parte  de esta revolución.

Reposicionar implica renovar y mejorar la percepción del producto o servicio en la mente del consumidor.

Nosotros, somos de la opinión que la convergencia en el medio  plazo, por la naturaleza grupal del trabajo, tendrá lugar en las  oficinas. No obstante, llegar a dicho punto, no significa que sea  necesariamente un camino recto. La Industria ha de previamente  superar una serie de curvas, especialmente relacionadas con  mejorar la propuesta de salud de sus edificios y en hacer un  esfuerzo para adaptarse a lo que realmente van a necesitar sus  clientes en cuestión de espacios de trabajo.

La vuelta a las oficinas

En relación con la vuelta a las oficinas, es perfectamente aplicable la paradoja de  Tántalo; cuando pensamos que nos acercamos, esta se nos aleja un poco más.

A lo largo de los últimos doce meses se han podido apreciar 3 fases:

El sentir general es que, tras los meses iniciales, los trabajadores están  verbalizando que quieren volver a la oficina. La mayoría de ellos, en encuestas  tanto en Europa como EEUU, inciden en su preferencia por los esquemas híbridos,  apuntando a un mayor peso en la oficina. Compañías, incluso aquellas con un claro  sesgo tecnológico, han manifestado su deseo por acometer la vuelta a las oficinas

El sentir general es que, tras los meses iniciales, los trabajadores si están verbalizando que quieren volver a la oficina.

Somos de la opinión que se equivocarán aquellos que piensen que todo vuelve a ser  “business as usual”. Mucho ha cambiado todo desde febrero de 2020 y las prioridades  tanto de los trabajadores como de sus compañías han evolucionado mucho.

En definitiva, los trabajadores han probado lo que es la flexibilidad y la autonomía,  con lo que será muy difícil “meter de nuevo al genio en la lámpara”. Si lo pensamos  detenidamente, nada de lo que ha traído el COVID 19 en relación con las oficinas es  nuevo, lo que ha hecho ha sido acelerar una serie de tendencias ya existentes:

Mirar más allá del COVID.

Sentirse sano y seguro en el puesto de trabajo es indispensable para nuestro  bienestar y para el crecimiento laboral tanto de las personas como de las empresas.  Este sentimiento se nos ha grabado aún más, si cabe, a lo largo de estos meses. Por  eso, elevar la propuesta de valor de las oficinas en materia de salud debe ser nuestra  prioridad número uno. Las prácticas en materia de calidad del aire de los inmuebles es  la respuesta adecuada a la pregunta de ¿por dónde empezar?.

Mejorar el aire de los inmuebles no sólo nos generará un edificio mejor preparado  para COVID o similares, sino que trascenderá al mismo y nos permitirá presentar  un edificio que puede hacer frente a otros retos de salud igualmente graves y que  preocupan a la sociedad.

Con la irrupción del COVID-19, parece que han pasado a un segundo plano los efectos  de la contaminación exterior. Recientísimos estudios han vuelto a sacar a colación esta  amenaza, poniendo en evidencia, que además tiene un siniestro efecto sinérgico con el  COVID-19.

Incluso en aquellos sitios donde la calidad del aire cumple con los estándares  nacionales, la contaminación está relacionada con elevadas tasas de mortalidad.

7.000.000

Muertes prematuras anuales producidas por la  contaminación atmosférica en el mundo (12% del total).

11.785

Muertes prematuras anuales por contaminación en España (2019).

5X

Son cinco veces más que las muertes por accidentes de  tráfico y el doble de las muertes por consumo de alcohol

Incidencia de respirar partículas PM 2.5 en las muertes por las siguientes causas:

pm

Las tasas de mortalidad por el COVID-19 son más altas en aquellos sitios con mayor  contaminación por partículas.

15 %

A nivel general la contaminación por partículas se vincula con  el 15% de las muertes por COVID.

27 %

En los países más contaminados de Asia el porcentaje se eleva al 27%.

La contaminación se respira en los edificios

Esto es una verdad incómoda, pero es la realidad. Los contaminantes exteriores  acceden a los edificios de una manera fácil, por la combinación de diversos factores  (filtración inadecuada, ventanas abiertas, ventilación insuficiente, infiltraciones, etc.).

Lo que pocos ponen en perspectiva es que en muy escasas ocasiones estamos  expuestos a la contaminación en la calle. Casi siempre el impacto a la misma es en la  oficina o en nuestra casa. Los datos son claros: Una persona de 55 años ha pasado casi  50 años en el interior de los edificios.

Bajo un punto de vista genético, no estamos diseñados para estar tanto tiempo en  interiores, todo esto es un fenómeno de los últimos 150 años. Nos hemos convertido en  las últimas décadas en una especie de interiores.

¿Cómo puede alguien no pensar que el aire de los edificios tenga un impacto tan  directo en nuestra salud?

Una persona de 55 años ha pasado casi 50 años en el interior de los edificios.

ESG toma el mando

Las oficinas (especialmente las de gama alta) han sido con frecuencia valor refugio. La  actual crisis es distinta, ya que discute el protagonismo mismo de la oficina como lugar  dónde se desarrolla el trabajo, cuestionando el modelo de negocio de la Industria. No  deja de ser una crisis originada por motivos estrictamente de salud.

Las compañías usuarias de edificios de oficinas, probablemente, pasaran por diferentes  fases y modelos de trabajo antes de decidir qué es lo idóneo para ellas. Es muy probable  que los espacios de trabajo seguirán siendo clave. Para muchos, la solución pasa por  disponer de entornos flexibles, de alta calidad, compatibles con los hábitos laborales del futuro, satisfaciendo la cada día mayor demanda de oficinas saludables y con bajas emisiones de carbono.

Una vez se alcance una cierta velocidad de crucero en la vuelta a las oficinas, la presión  para reconvertir oficinas aumentará y lógicamente aquellos activos que fomenten la  salud y estén alineados con las premisas ESG serán más demandados, capturando  rentas más altas, mientras que los edificios que se queden anticuados tendrán muchas  más dificultades en todos los ámbitos.

Bibliografía

La lucha por el Aire Limpio.

National Geographic. Abril 21

State of the Global Air.  Global Burden of Disease.  Universidad John Hopkins

Meredith McCormack.

Asociación Americana del Pulmón

El Precio Letal del Aire Contaminado.

National Geographic. Abril 21

Expansión.

21 Marzo 21

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