Tomás Higuero, Consejero Delegado de Aire Limpio, ha redactado un artículo de gran interés sobre las próximas tendencias de la sostenibilidad en los edificios de oficina y sobre su importancia para el valor de los mismos.
El artículo “Transcendiendo la sostenibilidad” ha sido publicado en el World Office Forum,
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Nadie puede negar que la sostenibilidad, un movimiento de apenas 20 años de existencia, está cambiando —creo que para bien— la realidad económica global. En el mundo occidental no se puede no ser sostenible; penaliza muchísimo.
La industria inmobiliaria no ha sido ajena a esta revolución. De hecho, hoy en día, son muy pocos los edificios comerciales (nuevos o reformados) con interés por proyectar atractivo en el mercado que no tienen una certificación sostenible, siempre hablando de Europa Occidental y Norteamérica. En el año 2005 menos del 6% del espacio comercial nuevo en EE.UU. estaba certificado y en el 2014 la cifra había ascendido al 40%.
España se ha subido a esta ola con bastante entusiasmo y es raro que proyectos de oficinas de un cierto nivel en el eje Barcelona-Madrid no contemplen certificarse. La catarsis por la que ha pasado el sector en los últimos años, la irrupción masiva de inversores extranjeros y por supuesto las necesidades de las empresas que ocupan las oficinas han motivado, a mi juicio, esta situación, que pienso irá a más. De hecho somos de los países europeos con mayor número de inmuebles certificados o en proceso de certificación.
¿Cuáles son los drivers de la sostenibilidad?
- Presión normativa: Lo que hoy exige una certificación sostenible voluntaria será en menos de un lustro el estándar legal obligatorio. El 2020 está a la vuelta de la esquina y a partir de esa fecha entra en vigor en toda Europa el Zero Energy Building, del cual muy poca gente en España sabe algo. El paradigma del “laisez faire”, Estados Unidos, también está endureciendo sus códigos y tanto ASHRAE como las normativas estatales van en la línea de mejorar la calidad del aire interior, ahorrar agua y energía en los edificios. No tener en cuenta esto hoy, implica tener inmuebles obsoletos mañana.
- Expectativas de clientes: Más del 90% de las 250 empresas más grandes del mundo publican memorias de sostenibilidad. Esto significa que si son coherentes con lo que escriben, trasladarán a sus caseros sus objetivos de sostenibilidad para que se apliquen en los edificios que ocupan. Además, las empresas están buscando una “experiencia laboral “de altísima calidad para sus trabajadores, mejorando el aire interior de sus oficinas, así como otros aspectos como vía para incrementar el contento y la productividad laboral.
- Tecnología: Las mejoras experimentadas en todo el sector de monitores y medidores permitirá disponer de una gran cantidad de información hasta ahora casi imposible de acceder. Ello revolucionará cómo se gestionan los edificios, permitiendo a gestores y ocupantes conocer realmente la energía que consume el inmueble o el aire que se respira en todo momento. Si tú puedes saber las partículas que respiras en tus oficinas, seguro que la ventilación y la filtración del mismo funcionarán mejor. Me imagino que los inversores y propietarios se estarán mesando los cabellos ante esta información, dado que todo ello conlleva mayores costes y exigencias. Lógicamente se preguntarán; “¿cuando veo la cara a la cajera?”
- Gestión: Muchos de los “gurus” de la sostenibilidad piensan que los programas de certificación se han diseñado teniendo excesivamente en cuenta el diseño del activo y menos la explotación posterior. Al mismo tiempo, existe la creencia que los inmuebles sostenibles no han sido convenientemente gestionados, por lo tanto una parte considerable del valor no ha sido capturado aún. Profundizar en la curva de aprendizaje e incorporar tecnología al inmueble, nos permitirá gestionar mejor el edificio en temas críticos (clima, luz, agua, calidad de aire) extrayendo por tanto más valor y rentabilidad al mismo.
- Retornos económicos por ser sostenible: La sostenibilidad en el inmobiliario es mainstreamdesde hace muy poco tiempo, por lo que no hay tanta información del comportamiento económico de los inmuebles. Donde hay más información es en EEUU, muy claro es “Bricks, mortar and Carbon” de Morgan Stanley 2016 del cual extraemos los siguientes datos:
- Rentas: Primas de un 3% con respecto a edificios convencionales.
- Tasas de ocupación, 2% superiores.
- Menores gastos operativos y energéticos.
- Se aprecia una tendencia que los términos de financiación para los activos sostenibles son más favorables.
- Distintos estudios han llegado a la conclusión que los edificios con certificación pueden tener una prima del 10% en caso de venta.
- Marca: Claramente, no podemos no ser sostenibles y desde luego, no nos podemos permitir el lujo de ser sostenibles y no contarlo. Esto está interiorizado por las grandes compañías, las cuales desde hace tiempo y de una manera entusiasta se han lanzado a promocionar, sus productos, servicios, valores y, en definitiva, sus marcas, apalancándose en los principios de la sostenibilidad. Les reto a que piensen en alguna marca global que no ponga en valor lo que hace en materia de sostenibilidad. Les van a venir muy pocas a la cabeza; fabricantes de coches, compañías de energía, químicas, petroleras, tecnológicas, todas lo están haciendo y algunas muy bien y de manera muy convincente…
Extrañamente son los propietarios de edificios los que de manera más tímida se están sumando a poner en valor sus objetivos de sostenibilidad. Digo extraño ya que el potencial de puesta en valor de la sostenibilidad en un edificio es inmenso y claramente se dan todas las condiciones para proyectar atractivo y deseabilidad ante los clientes. Por otro lado y teniendo en cuenta que siendo el inmobiliario, junto con el financiero, quizá los dos sectores económicos que más plumas reputacionales se han dejado en la gatera de la crisis, las ventajas para aquellas compañías que sepan proyectar sus logros sostenibles serán muy evidentes.
